Jaminan Sertifikat Rumah Mau Dilelang Bank, Apa yang Bisa Dilakukan?

Halo Sobat Awam Hukum! Mendapat surat bertuliskan “Pemberitahuan Lelang Eksekusi” dari pihak Bank adalah mimpi paling buruk bagi setiap keluarga.

Biasanya ini terjadi setelah cicilan KPR atau Kredit Usaha macet berbulan-bulan. Pihak bank sudah mengirimkan Surat Peringatan (SP) 1, 2, dan 3, tapi kamu belum bisa membayar lunas tunggakannya. Akhirnya, bank secara sepihak mendaftarkan sertifikat rumahmu ke KPKNL (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang) untuk dijual paksa!

Banyak debitur yang kaget: “Lho, kok bank bisa melelang rumah saya tanpa ada sidang atau putusan dari Pengadilan Negeri dulu? Bukannya sita barang itu harus lewat hakim?” Ternyata Bank punya kewenangan khusus! Mari kita bedah aturan hukumnya, dan langkah pamungkas apa yang bisa kamu ambil sebelum palu lelang KPKNL diketuk.

1

Kesaktian Bank: Parate Eksekusi Hak Tanggungan

Saat kamu meminjam uang di bank dengan jaminan sertifikat rumah, notaris pasti akan membuatkanmu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UU HT), Bank selaku pemegang Hak Tanggungan memiliki privilege luar biasa yang disebut Parate Eksekusi.

Artinya: Bank TIDAK PERLU repot-repot menggugatmu ke pengadilan perdata yang makan waktu bertahun-tahun. Bank bisa potong kompas, langsung membawa sertifikatmu ke KPKNL untuk dilelang secara sepihak!

2

Langkah Solutif 1: Minta “Penjualan di Bawah Tangan”

Masalah terbesar dari Lelang KPKNL adalah Nilai Limit (Harga Dasar) yang sangat rendah. Bank biasanya menunjuk Appraisal (Penilai) independen yang akan menilai rumahmu dengan Harga Likuidasi, yang bisa 30-40% lebih murah dari harga pasaran normal. Kalau laku murah, sisa utangmu ke bank mungkin belum lunas semua!

Solusi terbaik sebelum hari lelang tiba adalah menggunakan hak Penjualan di Bawah Tangan (Pasal 20 ayat 2 UU Hak Tanggungan).

• Caranya: Datanglah ke Bank, sampaikan iktikad baik bahwa kamu sadar tidak bisa bayar utang, tapi kamu memohon waktu untuk menjual rumah itu secara normal (dijual sendiri lewat agen properti).
• Keuntungannya: Kamu bisa menjual dengan harga pasar yang tinggi. Jika terjual, uangnya dipakai untuk melunasi utang bank secara penuh, dan sisa kelebihan uangnya bisa kamu ambil sendiri! Syaratnya, penjualan bawah tangan ini harus disepakati secara tertulis oleh kamu dan pihak bank, dan biasanya bank akan memberi waktu terbatas (misal 3-6 bulan).

3

Langkah Solutif 2: Gugatan Perbuatan Melawan Hukum (Trik Mengulur Waktu)

Jika tanggal lelang KPKNL sudah mepet (tinggal 1-2 minggu) dan bank ngotot tidak mau diajak negosiasi, satu-satunya cara legal untuk “Mengerem” atau menunda pelaksanaan lelang adalah dengan cara Mengajukan Gugatan Perdata ke Pengadilan Negeri.

Sobat Awam Hukum bisa menyewa lawyer untuk menggugat Bank dan KPKNL atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH). Apa yang digugat? Kamu bisa mempermasalahkan prosedur banknya:

• Bank tidak memberikan rincian tagihan utang yang transparan.
• Nilai limit lelang yang ditetapkan bank terlalu rendah dan tidak masuk akal (merugikan debitur secara material).
• Bank belum memberikan surat peringatan sesuai prosedur internal.

!

Awas! Jangan Menghalangi Eksekusi Secara Fisik!

Kesimpulan

Sertifikat rumah yang dibebani Hak Tanggungan memang memberi jalan tol bagi Bank untuk melakukan lelang sepihak jika kamu gagal bayar. Jika peringatan lelang sudah datang, jangan sembunyi!

Segera negosiasikan Penjualan di Bawah Tangan agar kamu masih bisa mendapat harga jual wajar. Namun, jika bank bertindak sewenang-wenang dan menekan limit lelang terlalu murah, hukum menyediakan “Rem Darurat” melalui Gugatan Perbuatan Melawan Hukum di Pengadilan Negeri untuk menunda palu lelang diketuk. Jaga asetmu dengan ilmu hukum yang tepat!